Copropriétés : comment préfinancer les subventions accordées pour les travaux de rénovation thermique?

Le préfinancement des subventions accordées dans le cadre des travaux de rénovation thermique est un sujet essentiel pour l’aboutissement de ces projets. Il est bien sûr nécessaire d’obtenir l’accord de financement de ces subventions avant le lancement du chantier, mais il est tout aussi important de bien intégrer qu’elles ne seront perçues qu’à la fin des travaux. Alors comment faire pour disposer de ces fonds au démarrage du projet ?

Pour encourager les copropriétés à aller vers des travaux d’efficacité énergétique lourds et coûteux, certaines mesures ont été mises en place à différents niveaux : des aides individuelles    (Crédit d’impôt développement durable, 1% logement, aides de la CAF…), des crédits bancaires bonifiés (l’éco-prêt à taux zéro…) mais aussi des certificats d’économie d’énergie et des subventions publiques accordées par les collectivités territoriales, l’ADEME et l’ ANAH.

La spécificité des subventions publiques et des Certificats d’économie d’énergie est que ces aides ne sont perçues qu’une fois les travaux achevés. Petite particularité qui peut entrainer bien des désagréments si elle n’est pas traduite dès le départ dans le plan de financement. Ceci est d’autant plus vrai que leur montant peut représenter, pour les projets les plus ambitieux, plus de la moitié de leur coût.

Dans ce cas, comment faire pour avancer la trésorerie nécessaire au démarrage et à la réalisation des travaux ? car il faut bien payer les prestataires et les entreprises qui interviennent sur le chantier. De plus, le décalage de trésorerie peut dans certains cas se compter en années et les copropriétaires ne disposent pas toujours des fonds nécessaires et peuvent encore moins les mobiliser sur d’aussi longues périodes.

Il faut penser à préfinancer ces subventions !

Les banques proposent des solutions permettant d’avancer aux copropriétaires la somme des subventions qui seront versées à la fin des travaux, dès le démarrage du chantier. Il s’agit de crédits relais bénéficiant d’un différé d’amortissement souvent proche de la durée des travaux. Le principe de fonctionnement est finalement une sorte de combinaison entre un prêt collectif et un crédit relais :

Ainsi, il n’y a pas de conditions d’âge ou de ressources pour participer à ces emprunts. Néanmoins, la banque s’assurera d’une part que les copropriétaires souhaitant participer à l’emprunt sont à jour du paiement de leurs charges et, d’autre part qu’ils ne sont pas interdits bancaires.

Les déblocages des montants peuvent parfois être fractionnés, ce qui allège le poids des remboursements payées au départ.

Le montant du crédit égale la somme des aides attendues : subventions publiques et certificats d’économie d’énergie. Le montant du crédit est versé par la banque sur le compte du Syndicat des copropriétaires ou au profit des entreprises intervenant sur le chantier.

Les prélèvements, souvent trimestriels, sont également effectués sur le compte du Syndicat des copropriétaires. Le montant de chaque prélèvement correspond aux intérêts calculés par application du taux d’intérêt du crédit à son montant.

Les subventions, encaissées à la fin des travaux, servent au remboursement et à la clôture du crédit.

La conclusion de cet emprunt est conditionnée par la souscription d’une caution solidaire auprès d’un organisme d’assurance. Cette caution, très souvent proposée par la banque, a pour objectif de protéger le syndicat des copropriétaires (et la banque) contre une éventuelle défaillance d’un des participants à l’emprunt. La caution se substitue au copropriétaire défaillant, continue de payer sa quote-part et se retourne contre lui afin de recouvrer sa créance.

En fonction de la loi de finances en vigueur (cela peut changer en 2013) et pour les copropriétaires bailleurs, les intérêts payés sur ces emprunts peuvent être déductibles des revenus fonciers ou même globaux.

Comme nous venons de le voir, les prêts servant à préfinancer les subventions sont une solution souvent indispensable au démarrage des travaux de rénovation thermique. Néanmoins, il y a quelques points sur lesquels les copropriétés doivent porter leur attention et ce dès l’établissement du plan de financement : le coût lié à cet emprunt, l’évaluation de son montant, sa durée et les conditions de remboursement et de clôture.

D’abord, concernant les frais annexes à la conclusion du crédit, il ne faut pas oublier les habituels frais de dossier mais aussi se rappeler que la caution a un coût qui vient s’ajouter au taux d’intérêt du crédit, parfois proche de 1%, son impact sur le calcul des échéances ne peut être ignoré.

Concernant son montant, il est possible que certains copropriétaires ne souhaitent pas participer à ce crédit et préfèrent financer seuls les montants en question. Ils peuvent bien entendu le faire. Il convient alors d’effectuer quelques calculs afin d’exclure leurs quotes-parts liées aux subventions du montant global du crédit qui sera sollicité. Il est également souhaitable de s’assurer qu’ils seront effectivement en mesure de régler leurs appels de fonds et de mobiliser ces sommes jusqu’à la fin des travaux, afin de ne pas mettre à mal l’ensemble du projet.

Enfin, une des caractéristiques de ces crédits consiste à rembourser le capital à la fin de l’opération, c’est-à-dire une fois les subventions versées. Que se passe-t-il si les travaux prennent du retard ? En effet, si la date de livraison des travaux est décalée, alors le versement des subventions l’est aussi. Dans ce cas, les emprunteurs pourraient être amenés à supporter le paiement des intérêts jusqu’à la fin des travaux, ce qui peut nécessiter plusieurs mois. Les implications financières sur les copropriétaires participant à l’emprunt peuvent être très lourdes. Pour s’en prémunir, il convient de s’assurer, autant que possible, que le contrat de prêt prévoie la possibilité pour les emprunteurs de commencer à rembourser (amortir) le capital dès la date initialement prévue de fin des travaux et non à la fin effective des travaux. Cela devrait contribuer à protéger les copropriétaires en cas de retards importants.