Emprunt collectif pour les copropriétés : Le décret est paru

Le décret d'application relatif à l'emprunt collectif est enfin paru.

Les modalités de souscription de l’emprunt collectif par le Syndicat des copropriétaires, tels que décrits par l’article 103 de la Loi Warsmann (n° 2012-387 du 22 mars 2012) sont maintenant fixées notamment grâce aux nouveaux articles 26-4 à 26-8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Ainsi, l’emprunt collectif peut être souscrit au nom du Syndicat des copropriétaires pour « financer des travaux ou des actes d’acquisition régulièrement votés ou à préfinancer les subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation de travaux votés ». Il doit être voté à l’unanimité des voix des copropriétaires (article 26) !

Ces nouvelles dispositions prévoient également :

  • que les conditions générales et collectives de l’emprunt collectif (dont le taux d’intérêt, la durée et la proposition d’engagement de caution) figurent parmi les informations transmises par le Syndic au Syndicat des copropriétaires en vue de la tenue de l’Assemblée Générale
  • lorsqu’il a été souscrit par le Syndicat des copropriétaires, son montant doit apparaitre  dans la première partie du document qui est transmis par le syndic au notaire avant l'établissement de tout acte réalisant ou constatant le transfert ou la création d'un droit réel sur un lot
  • lors du transfert de la propriété d'un lot, l'accord du prêteur, de la caution et du nouveau propriétaire concernant le transfert de l'emprunt collectif de l’ancien propriétaire au nouveau propriétaire, doit être notifié au Syndic
  • la conclusion obligatoire d’une caution solidaire destinée à couvrir le Syndicat des copropriétaires contre le risque de défaillance d’un copropriétaire
  • l’article 38 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 définit la notion de défaillance d’un copropriétaire qui conditionne la mise en jeu de la caution solidaire comme suit « résulte d'une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée par le syndic dès la première échéance impayée du remboursement de l'emprunt et restée infructueuse pendant plus de trente jour »

Enfin, nous précisons que le prêt collectif à adhésion individuelle (PCAI) que nous connaissons aujourd'hui reste toujours possible. En effet, l’article 26-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit la possibilité pour le Syndicat des copropriétaires de voter un emprunt collectif auquel seuls les copropriétaires souhaitant adhérer participent, et ce dans deux cas :

  • pour le préfinancement des subventions publiques accordées au Syndicat des copropriétaires dans le cadre de travaux.
  • pour le financement de travaux

Dans ce cas, il doit être voté à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux auxquels il se rattache. Dans le cas des travaux de rénovation thermique, il s’agit de la majorité absolue en première lecture (présents, représentés ou absents). Sinon, en deuxième vote, à la majorité simple des présents et représentés.

Ces nouvelles dispositions posent certaines questions, notamment concernant le préfinancement des Certificats d’économie d’énergie (voir notre article concernant le préfinancement des subventions). Ces derniers n’étant pas des subventions publiques, cela devrait les exclure de fait du champ du prêt collectif…

Enfin, pour rappel, nous attendons toujours la parution des décrets d’application concernant l’éco-prêt à taux zéro collectif (éco-PTZ collectif), annoncés depuis un an.